Ley 675 de 2001

La Ley 675 de 2001 rige a partir de su publicación y deroga las leyes 182 de 1948, la Ley 16 de 1985 y la Ley 428 de 1998.

En el año 2001 surge la Ley 675 donde define por primera vez la entrega de los bienes comunes (Articulo 24), solucionando los vacíos legales que dejo el gobierno en leyes y decretos anteriores, los cuales causaban una cantidad de conflictos entre el propietario inicial y compradores. La ley 675 de 2001 determina los procesos relacionados a la propiedad horizontal que son: entrega de bienes comunes y privados, documentos, actas y reglamentos, el momento de entrega y responsabilidades , elección y formación de la junta administrativa, y finalmente los procedimientos para realizar reclamos y solucionar inconformidades en las áreas comunes a la constructora.

Bienes Comunes:

La ley 675 de 2001 define en el Artículo 3º.- Partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación  permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso y goce o explotación de los bienes de dominio particular.

Bienes  comunes esenciales:

Asimismo define el artículo 3º.- Bienes indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Los demás tendrán el carácter de bienes comunes no esenciales. Se reputan bienes comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel.

Sin los bienes comunes esenciales, que son indispensables e imprescindibles, no podrían existir ni disfrutarse los bienes de dominio particular. Los bienes comunes deben estar expresados con claridad no solamente en el reglamento de propiedad horizontal sino también en los planos aprobados con la licencia de construcción, como lo expresa el Artículo 19 de la ley 675, Parágrafo 1º.

En relación con el terreno, sólo es esencial la parte sobre o bajo la cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos. Esto nos explica que la parte de terreno donde no existe construcción o instalación de servicio público, es un bien común no esencial, por lo tanto esa parte es susceptible de desafectación. El tema de la desafectación de que tratan los artículos 20 y 21 de la ley 675 de 2001 merece estudio separado que en su momento analizará el respectivo grupo, pues surgen interrogantes como el modo de adquirir el dominio de bienes que son de una comunidad

Bienes comunes de uso exclusivo.

Artículo 22.- Los bienes comunes no necesarios para el disfrute y goce de los bienes de dominio particular, y en general, aquellos cuyo uso comunal limitaría el libre goce y disfrute de un bien privado, tales como terrazas, cubiertas, patios interiores y retiros, podrán ser asignados de manera exclusiva a los propietarios de bienes privados que por su localización puedan disfrutarlos.

Propietario inicial:

Por otra parte define el mismo artículo 3º.- Titular del derecho de dominio sobre un inmueble determinado, que por medio de manifestación de voluntad contenida en escritura pública, lo somete al régimen de propiedad horizontal.

La entrega y recibo debe estar apoyada en informes realizados por expertos. Esto le daría confianza y tranquilidad al  administrador que recibe y por ende tendría menos problemas en relación con las quejas futuras que puedan surgir por parte de los adquirientes de unidades privadas.     

En la medida que aparecen conflictos, éstos servirán para hacer las modificaciones a la ley y llenar las falencias que en ella puedan existir. De ahí la importancia de la capacitación e idoneidad de los administradores, adquiriendo conocimiento amplio de la ley y compartiendo las experiencias, máxime teniendo en cuenta  el crecimiento vertiginoso de la propiedad horizontal en Colombia y la poca cultura que aún tenemos sobre propiedad horizontal.