Recepción de Áreas Comunes (RAC)

mal drenaje
mal drenaje
Cajas Electricas destapadas
Cajas Electricas destapadas
Fachadas sin impermealizacion
Fachadas sin impermealizacion
Filtraciones de agua en las bombas
Filtraciones de agua en las bombas
Tableros electricos en mal estado
Tableros electricos en mal estado

Problemas Hallados en Conjuntos Residenciales NUEVOS!!

  • El parqueadero no Drena y se inunda
  • Cajas eléctricas abiertas sin tapa
  • Red Contraincendios inaccesible
  • Fachadas no Impermeabilizadas
  • Filtración de Agua en las Bombas
  • Tableros Eléctricos mal Conectados 

¿Como Se dice? Recepción de Zonas Comunes, Áreas comunes o Bienes comunes

Aunque en esta pagina usamos el termino Recepción de Áreas Comunes RAC. La ley 675 de 2001 en el Artículo 3º define y establece el termino Bienes Comunes: Partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación  permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso y goce o explotación de los bienes de dominio particular. El termino correcto legalmente es Recepción de Bienes Comunes aunque Recepción de áreas comunes y Recepción zonas comunes también se refieren a lo mismo y es semanticamente correcto.

Interventoria para Recibir Áreas Comunes en una Propiedad Horizontal

La metodología RAC para recepción de áreas comunes fue creada por LIVORNO CONSTRUCCIONES como herramienta para asesorar a los dueños de una propiedad horizontal para que ejerzan su derecho de exigir las constructoras que su hogar cumpla con las condiciones optimas que garantizan la calidad de vida segun la ley 675 de 2001. El recibir áreas comunes o zonas comunes de manera profesional y adecuada es un derecho del adquirente y es el punto de partida de la excelencia administración de un conjunto residencial, contribuye a la valorización del inmueble Ayuda al despegue y posicionamiento de centros comerciales. Ademas todo administrador debe obtener la información de las áreas comunes de la propiedad horizontal que recibe, para administrar y tomar decisiones desde un Aspecto Jurídico: Tradición anterior, cesiones; contrataciones; saneamientos de créditos, hipotecas, gravámenes; reglamento de propiedad horizontal; cotejo de proyecto frente a normas: urbanística, constructiva, servicios públicos, ambiental, seguros, leyes sanitarias, vigilancia, aspectos tributarios y desde  un Aspectos Contable-financiero: Presupuesto provisional, estados financieros, inicio de libros de contabilidad, pagos de acometidas de servicios públicos, comprobantes contables inherentes a la persona jurídica, pago de obligaciones tributarias (retenciones, IVA), estado de la cartera morosa incluido el constructor, pago de obligaciones laborales (salarios, prestaciones sociales, seguridad social, parafiscales). Ademas de un Aspectos Técnico: De los productos, de las especificaciones constructivas, del manual de uso y procedimientos de mantenimiento.

Recepcion de Bienes comunes, Rececpcion de zonas comunes

Etapa 1 Recibimiento de Áreas comunes esenciales

Se efectúa simultáneamente al recibir unidades privadas y son aquellas partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación  permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso y goce o explotación de los bienes de dominio particular. Tales como: zona de recreación y deporte y salones comunales, entre otros, deben entregarse a más tardar, cuando se haya enajenado unidades privadas que representen el 51% de coeficientes de que se compone el edificio y/o etapa. y se le entrega:

  • A la asamblea general
  • A la comisión delegada
  • Al administrador nombrado por los copropietarios
  • Si hay negativa de recibir las zonas comunes se hace la entrega al administrador provisional

Etapa 2  Inconformidades con la recepción de Zonas Comunes

Es inevitable que alguno de lo copropietarios del conjunto residencial este inconforme con alguno o varios aspectos constructivos, de diseño o de seguridad de las áreas comunes en la propiedad horizontal.

  • Por desencanto entre lo ofrecido y lo entregado
  • Por falta de protocolo y agenda de entrega
  • Por falta de conocimiento de las especificaciones técnicas.
  • Por desconocer los manuales de uso y mantenimiento
  • Por aparición de imperfectos
  • Por inconformidad con los acabos

Etapa 3 Proceso de Reclamación posterior a la recepción de Áreas Comunes

Hay inconformidades visibles y otras ocultas en los bienes comunes que solo puede identificar un profesional con experiencia y después se realizan acciones de reclamación basado en  Estándares Internacionales y Nacionales, Normas Iso, Normas Incontec, Leyes Nacionales como Ley 400 de 1997 sismo – resistencia y la Ley 675 de 2001, Decretos como Ej. Dcto.:1358 de 2005 Especificaciones constructivas para Discapacitados, acuerdos Municipales. Acciones a seguir:

  • Solicitudes informales antes de acudir a la justicia ordinaria civil
  • Directa
  • Conciliación
  • Arbitramento

Es importante durante la etapa de reclamación de inconformidades para el recibo áreas comunes contar con asesoría profesional con buenos argumentos para lograr que la constructora solucione los inconvenientes detectado en la etapa 2 durante la interventoria por parte de la empresa para la recepción de áreas comunes. Factor de éxito de la reclamación. se debe contar con la prueba técnica en cada uno de los productos, las cartas de garantía, la falencia en los procedimientos de construcción donde surge el inconveniente, propuestas y cotizaciones de la solución.

Las acciones pueden ser por:
a. Vía Administrativa

Ante la Secretaría de Control Urbano y Espacio Público y /o ante la Superintendencia de Industria y Comercio.

b. Vía Judicial

  • Acción ordinaria declarativa
  • Acción popular
  • Acción de grupo
  • Se le dará el trámite previsto en el Código de Procedimiento Civil.
  • Ley 675 de 2001, Art. 58, numeral 2, parágrafo 3º. Contar con la asesoría y asistencia idónea en los distintos aspectos para reclamar el inconveniente, la falla, la omisión o el procedimiento constructivo equivocado. Identificar la responsabilidad civil en la construcción y en la entrega en las fallas de estabilidad, Materiales usados o Procedimientos utilizados

LIVORNO CONSTRUCCIONES es una empresa especializada en recepción de áreas comunes que ha venido desarrollando e implementando este proceso metodológico para realizar interventorias que permiten evaluar de manera profesional todas los bienes comunes que ayudan a valorizar la copropiedad, mas conocido como la Metodologia R.A.C (Recepcion de Areas Comunes) que permite  organizar la información y así, poder tener los insumos para conocer el proyecto en todo su contexto desde dos aspectos básicos:

  • Un aspecto jurídico, que es el Reglamento de Propiedad Horizontal (escritura pública) que se elabora a su vez desde los aspectos técnicos, físicos y de seguridad en Zonas Comunes que puedan tener implicaciones legales y de responsabilidad penal por daños futuros debido a una inadecuada recepción de áreas comunes por parte de la administración de los conjuntos residenciales.
  • Y otro técnico, que es todo lo relacionado con licencia de urbanismo de construcción con sus complementarios de servicios públicos y demás propios que le dan origen para poder realizar y construir técnicamente la obra y desarrollar el proyecto.
    Dentro de la metodología RAC de LIVORNO para la recepción de Zonas Comunes se inicia por un análisis y  gestión documental que es lo primero que se aborda. En es este primer paso se debe verificar documentalmente que el constructor cumplió con la norma sin poner en riesgo la integridad del edificio y de los habitantes del mismo como ocurrió con el edifico Space de Medellin.

 

Evaluación Documental en el proceso de Recepción de Bienes Comunes.

  • Evaluación jurídica: Este, sirve de base sobre la cual se inicia el proceso y con lo cual se entrará a revisar los aspectos técnicos
  • Evaluación técnica: Son los aspectos básicos iniciales como aquellos aspectos que serán revisados en su momento y que podrán variar de acuerdo al estudio de los documentos de licencia y de la RPH que sea aportada.
  • Evaluación Documental: Este proceso de la metodología RAC (Recepción de Áreas Comunes) permite agilizar la consecución de los documentos técnicos, contratos, fundamentos legales y facilitar así su gestión para su estudio y análisis. En este paso se podrá observar y analizar los documentos que son requeridos e indispensables completar sin que ese listado sea definitivo dado que una vez se inicie el estudio del proyecto, podrá ser susceptible de que algunos apliquen, otros no o surja un mayor número de documentos que se deban aportar.

Ley 675 de 2001

Es importante establecer que inicialmente se iniciará el proceso conforme establece y la Ley 675 de 2001 en su artículo 24 para propiedad horizontal“… La entrega de bienes comunes deberá incluir los documentos garantía de los ascensores, bombas y demás equipos, expedidas por sus proveedores, así como los planos correspondientes a las redes eléctricas, hidrosanitarias y, en general, de los servicios públicos domiciliarios…”

“…PARÁGRAFO 1º. Cuando se trate de conjuntos o proyectos construidos por etapas, los bienes comunes esenciales para el uso y goce de los bienes privados se referirán a aquellos localizados en cada uno de los edificios o etapas cuya construcción se haya concluido.

PARÁGRAFO 2º. Los bienes comunes deberán coincidir con lo señalado en el proyecto aprobado y lo indicado en el reglamento de propiedad horizontal…”

ley 675 DE 2001

Estos aspectos, son los que se revisan en el contenido de las resoluciones de las respectivas licencias de construcción, así como lo que sea correspondiente de los diferentes operadores que aprobaron lo respectivo de servicios públicos. A la vez, que se realizara verificación de que todas esas condiciones tanto técnicas como legales, tengan concordancia como lo establece la Ley 675 de 2001 y toda aquella complementaria como es el código de construcción sismo resistente NSR10 y demás según sea el caso particular de cada proceso de recepción de bienes comunes.

Fundamento legal de recepcion de zonas comunes

Fundamento legal para la Recepción de Areas Comunes RAC

El constructor tiene la obligación por Ley de HACER ENTREGA OPORTUNA Y ADECUADA de las areas comunes y responder hasta por 10 años a partir de la entrega oficial de cualquier vicio oculto que se presente en la construcción.

ASPECTOS TÉCNICOS EN RECEPCIÓN DE AREAS COMUNES RAC

La entrega de zonas comunes en la propiedad horizontal y equipos debe incluir las facturas de compra, cartas de garantía, manuales de operación, pólizas de estabilidad de obra.

Recepcion de bienes comunes

Recepción de Zonas Comunes

Reglamento de propiedad horizontal según LEY 675 DE 2001

El reglamento de propiedad horizontal según la ley 675 de 2001 debe incluir como mínimo: El nombre e identificación del propietario. El nombre distintivo

Preguntas Frecuentes sobre Areas Comunes

¿En qué documentos se enuncian los bienes comunes de cada edificio o conjunto?

¿Se puede multar por no asistir a las Asambleas de Propietarios?

¿Aplica en areas comunes Ley Antitabaco?

Preguntas sobre recepcion de zonas comunes

Infografia sobre recepción de Áreas Comunes

En esta infografia te damos un resumen de la metodología y las normas a verificar en la misma