¿Cuándo se entregan los bienes comunes?

La Ley 675 de 2001 en su artículo 24, establece: …Entrega de los bienes comunes por parte del propietario inicial. Se presume que la entrega de bienes comunes esenciales para el uso y goce de los bienes privados de un edificio o conjunto, tales como los elementos estructurales, accesos,

escaleras y espesores, se efectúa de manera simultánea con la entrega de aquellos según las actas correspondientes.

Los bienes comunes de uso y goce general, ubicados en el edificio o conjunto, tales como zona de recreación y deporte y salones comunales, entre otros, se entregarán a la persona o personas designadas por la asamblea general o en su defecto al administrador definitivo, a más tardar

cuando se haya terminado la construcción y enajenación de un número de bienes privados que represente por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51%) de los coeficientes de copropiedad.

La entrega deberá incluir los documentos garantía de los ascensores, bombas y demás equipos, expedidas por sus proveedores, así como los planos..” En este entendido, se debe considerar contratar con profesionales especializados, para así, poder tener el debido respaldo en el recibo de manera tanto técnica, como jurídica

¿En qué documentos se enuncian los bienes comunes de cada edificio o conjunto?

Para conocer cuáles son los bienes comunes que debe entregar el constructor, los propietarios y administradores deberán consultar El Reglamento de Propiedad Horizontal; los planos arquitectónicos y de Propiedad Horizontal, el cuadro de áreas y proyectos de división aprobados por una de las curadurías urbanas o entidad municipal respectiva, según el caso.

Estos documentos de igual manera se encuentran en la notaria en la cual fue constituido El Régimen de Propiedad Horizontal de cada inmueble. A la vez se deben tener en cuenta las reformas hechas al mismo. En cuanto a los antecedentes, se pueden encontrar en el archivo central de la Secretaría de Planeación Municipal (o quien haga sus veces), donde se haya expedido la licencia o en el archivo de la entidad competente del respectivo  municipio con el fin de corroborar que la información que entrega el constructor, es la correcta.

¿Qué es la licencia de construcción?

La licencia de construcción es un acto administrativo. Es la autorización previa para desarrollar edificaciones en uno o varios predios, de conformidad con lo previsto en el Plan de Ordenamiento Territorial, los instrumentos que lo desarrollen y complementen y demás normatividad que regule la materia.

¿Qué son los planos?

Son documentos que mediante dibujo técnico describen las especificaciones constructivas y deben mostrar:

• La localización del inmueble
• Los linderos
• La nomenclatura
• Arquitectónicos

El área de cada una de las unidades privadas y características generales del proyecto donde se muestran junto con las áreas comunes

Las áreas y bienes de uso:

Áreas privadas construida

Área privada libre

Áreas comunes

Áreas comunes de uso exclusivo

Estructurales. En ellos, se indican y muestran las características propias de la estructura como ha sido diseñado el proyecto.

¿Qué es la memoria descriptiva?.

Es una descripción cualitativa de los elementos primordiales con que se ha construido el edificio o conjunto, como los cimientos, la estructura (bases, columnas, vigas, entrepisos), la cubierta, los muros, los pisos, especificaciones generales como ha sido concebido el proyecto en cuanto acabados generales y que integra el proyecto.

Qué es proyecto de división?.

Es un resumen escrito y cuantitativo de la forma como se encuentra dividida la persona jurídica, los bienes comunes y sus áreas, los bienes privados y sus áreas. Por ejemplo: de cuántos pisos será el edificio, cuántos apartamentos en cada piso, cuántos garajes, etc.

¿Qué documentos debe entregar El Constructor?

El ARTÍCULO 6º de la Ley 675 de 2001 contempla. “..Documentación anexa. Con la escritura pública de constitución o de adición al régimen de propiedad horizontal, según sea el caso, deberán protocolizarse la licencia de construcción o el documento que haga sus veces y los planos aprobados por la autoridad competente que muestren la localización, linderos, nomenclatura y área de cada una de las unidades independientes que serán objeto de propiedad exclusiva o particular y el señalamiento general de las áreas y bienes de uso común…” Además del Reglamento de Propiedad Horizontal, deberá entregar: Garantías, Recibo de pago, Listado de propietarios, Contratistas, Contratos, Manuales de funcionamiento, Matricula inmobiliaria del edificio o conjunto.

¿Qué documentos contienen las especificaciones de construcción?

• La licencia de Construcción
• Los Planos
• Memoria descriptiva
• Proyecto de división.
• El área de cada una de las unidades independientes que serán objeto de propiedad particular.
• El señalamiento general de las áreas y bienes de uso privado y común

¿Los conjuntos residenciales deben contar con planta de emergencia?.

Hay que tener en cuenta la norma que rige sobre el particular, especialmente la contenida en:

NTC 1700 ‐. Son sistemas de seguridad y evacuación de emergencia, la capacidad de medios de evacuación dependiendo de la carga de ocupación y en los diferentes usos con respecto a las distancias de recorrido y los medios donde y como deben descargar.

Así, como se asocia a los Este análisis de la carga de ocupación, de igual manera está contemplada en el código de construcción sismo resistente.

También,, se puede consultar la NTC 20050 en el Capítulo 7 sección 700‐12. Requisitos generales con todos sus apartes y para el caso residencial (…) o en edificaciones que

tengan más de 23m de altura con cualquiera de las siguientes clases de actividad: educación, residencial, detención y correccional, negocios y comercio, (…)

¿Los sistemas de Red Contra Incendio (RCI) se deben contemplar en todos los
proyectos?.

Sí, todo proyecto debe contar con un adecuado sistema de Red Contra Incendio (RCI) que estará acorde a la norma específica con todas las modificaciones especialmente la NSR10 (Norma de Sismo Resistencia) y contemplado en la circular 117 de la Comisión Asesora de este código y/o norma. Se debe revisar de acuerdo a la clasificación del proyecto conforme a las tablas específicas. En todo caso, el sistema que entrega el constructor debe ser analizado de forma detallada según las características del proyecto.

¿Es indispensable que los conjuntos residenciales cuentes con sistema de detección de incendio y alarmas ?.

Sí. Es importante que todos los proyectos, cualquiera sea su destino de funcionamiento, sean sometidos a una revisión detallada de las características propias de uso, carga de ocupación y número de pisos, como se estipula en la Norma de Sismo Resistencia NSR10.

¿Aplica en zonas comunes Ley Antitabaco?

La nueva Ley Antitabaco establece que no se puede fumar en sitios donde el humo afecte a los no fumadores y los  Administradores deben hacer cumplir la ley o pueden ser sancionados.

¿Es obligatorio el comité de convivencia?

No en todos los casos, pero es una manera sana y fácil de resolver los conflictos comunes y normales que surjan entre copropietarios.

¿Son permitidos los Animales en Edificios o Conjuntos de Propiedad Horizontal?

Son permitidos con condiciones que no incomoden a los demás según el Régimen de Propiedad Horizontal donde existen unos estatutos que regulan, limitan y condicionan las mascotas.

¿Es necesario un Revisor Fiscal en Propiedad Horizontal?

No en todos los casos, según el Régimen de Propiedad Horizontal algunos edificios tienen la obligación de tener Revisor Fiscal. Pero sobretodo NO cualquier Contador Público puede aceptar dicho nombramiento.

¿Se puede multar por no asistir a las Asambleas de Propietarios?

Es necesario cumplir con unos requisitos para que este cobro o multa sea legal de lo contrario el cobro no se puede realizar.

¿Cuando la propiedad Horizontal arrienda locales y apartamentos pierde su naturaleza de Entidad Sin Ánimo de Lucro?

La Propiedad Horizontal es una persona jurídica y no pierde su naturaleza de Entidad Sin Ánimo de Lucro al arrendar los apartamentos y locales en su poder.

¿Son obligatorios los Fondo de Imprevistos?

Según la Ley 675 de 2001, el Fondo de Imprevistos en los Edificios o Conjuntos sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal es obligatorio y aunque hay un monto mínimo se recomienda tener un poco mas de mínimo.

¿Qué documentos contienen las especificaciones de construcción?

•  La licencia de Construcción
• Los Planos
• Memoria descriptiva
• Proyecto de división.
• El área de cada una de las unidades independientes que serán objeto de propiedad particular.
• El señalamiento general de las áreas y bienes de uso.